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旅行って。

今日の東京地方は、とっても天気が良く、まさに行楽日和であった。
そのためか、どこに行っても人が多い。

さて、ゴールデンウィークということで、旅行に行く人も多いだろう。おれの周りにも旅行に行く人間が多い。

しかし、おれは旅行に行こうとは思わない。なぜならば、東京の方が絶対に面白いと思うからだ。(金がないという理由もあるが)
実際に、自分の家の周りはまだよく知らないし、知っているつもりでも、知らない場所が沢山ある。
また、よく行く街でも時間帯によって、見える風景も違うし、出会う人々も違ってくる。

だから、この連休は改めて東京を歩き回りたいと思っている。


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祝1,000アクセス

ふと、気づいたらアクセスが1,000を超えていた。
ひとえに、皆様のおかげである。

誰もが考えることだろうが、開設当初は見てくれる人がいるのか不安だった。
自分の発信しているメッセージを色んな人が見てくれているのは、単純にうれしいものだ。
アントニオ猪木は「ネット時代は、誰もがテレビ局を開設できる」と数年前によく言っていたものだ。誰しもが、自分の主張を発信できるという意味だが。
自分の好き勝手な発言が世界中の人々の目に触れるのだから、おれも内容には多少気をつけたいと思う。


しかしながら、これはおれにとって久しぶりのhitだ。
最近、上手くいかないことが多かったが、続けてよかったと思っている。(開設してまだ2ヶ月程度だが)

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街道をゆく 靖国通り(神保町~九段下)

以前、神保町が好きだと書いたが、それと同じくらい神保町~九段下までの靖国通りが好きである。

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この区間の靖国通りを歩くととっても楽しい。
神保町には古書店に代表される古くて趣のある建物が立ち並んでいる。
その一方で、1本中に入ると三井不動産の再開発ビルがある。まるで、変わらない街と変わりゆく街が共存しているようだ。
白山通りを越えると、古書店は姿を消し普通の街になるが、地上げ途中と思われる古い家屋が立ち並んでいる一角もある。

続いて、首都高をくぐると九段下だ。
九段下の交差点を越えると、なんだか厳かな雰囲気を感じるのだ。
九段下には、日本人にとって大切なものが詰まっているといっても言い過ぎではないだろう。
(例えば、靖国神社、千鳥ヶ淵と武道館、そしてセーラー服の女子高生)
要は、宗教的でありアカデミックなのだ。
牛ヶ淵、千鳥ヶ淵の水面と石垣と木々のコントラストは、威厳に満ちており、また、そこにある大山巌の銅像がまた泣かせるのだ。

武道館は、東京近郊で生活していると何かとお世話になるだろう。
おれの大学は、入学式を武道館でやった。また、プロレスやコンサート等レクレーション施設としても欠かせない存在である。

そして、武道館を超えるとついに靖国神社だ。
靖国神社ほど、日本人に必要な施設はないだろう。
春の桜はまさに絶景である。
おれは、寺はそれほど好きではないが、神社は大好きだ。
神社の周りには必ず森林がある。
昔から鎮守の森というのがある。森林が人々を守ってくれるという理由で神社の周りには森林があるのだ。
すなわち、日本人は昔から自然と共存していたのだ。


このように、靖国通りには日本の色んな一面が見れるのだ。東京を凝縮したような、この区間がおれは好きだ。

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カタカナ英語

先日、外国帰りの人と話をした。
その人は、イギリスで7年間生活し、今年日本に帰ってきたそうだ。

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英語が話せるその人によると、日本人が日常の会話の端々で英語の単語を使っているのが許せないらしい。

おれも基本的にはその考えには賛成であるが、言われてみるとおれも結構日常で英単語を使っている。
また、最近、不動産業界でもなんちゃって英単語が氾濫している。

やれ、エビデンスだのコンセンサスやらアライアンス等
確かに外資系ビジネスモデルの流入で英語化するのもわかる。また、日本語に正確に表現できないものもあるので、英語の使用はある程度は仕方がないとも思うのだが。

しかし、素直に日本語に単語まで英語を使うのはどうかと思うのだ。(アクイジションだのディールだの)
まあ、話し言葉で使う分には許せるのだが、メールやら書面やらでカタカナで表記してくるヤツには、本当にどうかしていると思うのだ。
日本語訳がわかっていれば、カタカナ表記をするはずがないと思う。

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僕たちの大好きな団地

世間には、団地マニアなるものがいるらしい。(団地妻ではない。)

この本は、そんな団地マニア達が団地を熱く語り、団地を紹介している本である。

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おれも少なからず団地には思いいれがある。
おれは、小学生時代の大半と中学生時代を団地型の分譲マンションに住んできた。(ここでの団地とは旧住宅公団等の公益団体が造ったものが主だが)

おれが過ごした団地は、公団の団地に比べると規模は大分小さい。
しかしながら、団地独特のコミュニティーは存在していた。

おれは、団地コミュニティーが大嫌いだった。
階段室型のエレ無し建物のため、近所付き合いはものすごく濃密になる。外出するときには、いつもババア共が階段で井戸端会議をしているのだが、おれにはそれがたまらなくイヤだったのだ。


さて、公団マンションというと、おれは階段室型とマンションでポピュラーな片廊下型しか知らなかったが、他にも色々な形状があるのだ。
スターハウスなんて珍妙なものやスキップフロア型はおれが知っていたものとは幾分違っていた。

されに、公団住宅の社会的な位置づけも面白い。
昭和30年代は公団に入居するのが夢だったのだから。
浅田次郎の作品にも公団を題材にしたのがあったはずだ。
(はっきり覚えていないが、お約束の幽霊ものだったと思う。)

冒頭にも書いたが、おれは団地が嫌いだった。
画一的な建物が、たくさん並んでいるのが気持ち悪い。
言っちゃ悪いが、公営住宅になるとかなりやばい。

しかし、この本を読んでから団地に対する認識は大分変わった。
基本的に昔の家は趣がある。
同潤会アパートのように、かっこよくて文化的に意義が高い建物も多々あった。
昨今、団地の建替えが進んでいるようだ。昔の団地の姿を拝める時間も少なくなっている。
また、高島平や多摩ニュータウン等高齢化が進んでいる団地もある。

我々はもっと、団地に目を向けるべきかもしれない。

そんなわけで、おれも団地に住みたくなったのだ。
数百万で買えるものあったら、買ってみたいものだ。
団地は容積率が余っているものが多く、建て替えで得する可能性もある。

  

参考サイト
公団ウォーカー
団地百景
住宅都市整理公団
ALL-A

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おれの好きな街【神田神保町】

もし、どこでも好きな街に住めるとしたら、おれの第一候補は神保町である。

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好きなわりには最近あまり訪れていなく、先日久しぶりに行ってきた。
やっぱり、この街はどこか落ち着くのだ。
北には御茶ノ水、水道橋、南には大手町、竹橋がありその中間点のためか、学生街とオフィス街が混在しているような雰囲気がある。
おれは、大学時代を御茶ノ水ですごしたので神保町には何かとよく行ったものだ。

月並みの表現だが、この街には趣がある。
アクセスがよく、飲食店や雰囲気のいい喫茶店、書店がたくさんある。

神保町といえば、代名詞的なのが古書店街だ。
よく神田の古書店街というが、古書店街は神田駅周辺ではなく、神田神保町のことだ。
古書店は、靖国通りの南側にしかない。すなわち、みんな北向きなのだ。
聞いた話によると、本が日焼けしないようにするため、店舗は北向きになっているようだ。

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仕入れの仕事

最近(今に始まったことではないが)、仕事についての不満が多い。
例えば、物件の仕入れに関してだが、

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わが社では、業者以外で売主より直でもらえる情報はない。
売り物件は、仲介業者からの情報がほとんどである。
物件を出している業者にしても、当然買いの手数料が欲しい。
よって、こっちは買主で手数料を払うということで、情報をもらっている。

しかし、当社は決済できる会社ではないので、出口を見つけなければならない。
ようは、ブローカーまがいの転売屋である。
定価であれば、ものになる案件も多々あるのだが、転売のため価格を載せなければならない。
だから、決まる物件がほとんどない。
しかも、買えないとなると情報元に対しても説明がしにくく、困ることが多い。


では、実際に物件を買っているディベロッパーの方が仕事がしやすいのだろうか?

売り物件が、周辺相場に合っていれば買えるのだから、簡単だと考えていたこともあった。
しかし、デベもそれぞれ特徴がある。
いくら安くても自分たちが供給しているものに合わなければ買わないのだ。(極端に安い場合は別であるが。)
例えば、ファミリーマンションの会社なら、それなりの規模が必要だし、ワンルームなら単身者の賃貸需要がある場所に限定される。


結局は、不動産はどのポジションでも難しいようだ。


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マザーズオークションってどうよ?【広告記事】

マザーズオークションとは、アイディーユーが運営している不動産の売買システムだ。

不動産売却はマザーズオークション

従来の不動産売買は、価格形成が不透明である。
しかし、購入希望者を入札で募ることにより、売り手はより高い金額でうることができるシステムだ。

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不動産の売買というのは、基本的に一般の方々(素人)が当事者どうしでできるものではない。
そのため、間に不動産業者が介在する。
しかし、この不動産業者がまたくせものなのだ。

多くの方が不動産売買に抱くイメージはこんな具合だ。
・一般の人には、不動産の売買は難しい。
 ↓
・不動産業者に仲介を依頼する。
 ↓
・不動産業者にはいかがわしいのが多い。(イメージ先行でもあるが)
 ↓ 
・業者が調子のいいことばかり言うので、騙されてると思う。
 ↓
・結果、取引で損していないか?

まっとうな業者も沢山いるが、悪徳業者もいる。
実際、安く買い叩いて、高く売ることを生業としている業者もある。(これも一つのビジネスモデルで全否定はできないが。)

従来の取引では、業者が主導して価格を決めるのが一般的であろう。
しかし、マザーズオークションであれば、純粋に買いたい人が価格を決めている。思ったより、高く売れないときでも売主は納得するだろう。

また、提携不動産業者が多く物件情報も多い、また必要な調査等は業者がやってくれる。
業者の悪いイメージを払拭したシステムといえるだろう。
(以前から他社でも、オークションはあったと思うが。)





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春眠暁をおぼえず

春は、よく眠れるらしい。

最近、朝起きるのがつらい。
つらいというより、目が覚めないのだ。
ここ数日、目が覚める時間がいつもの30分~1時間遅い。
精神的に病んでいるのかもしれないが。

何とかタクシーを使って間に合っている状態だ。
こんなことをしていると、金がもったいない。

どうにか、改善せねば。

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どいつもこいつも

4月は、毎年恒例の人事異動がある。
ここ1~2週間は誰某が異動になったという話をよく聞く。
こういったことは、どこの業界でもあることだろう。

しかし、不動産業界では季節に関係なく人の入れ替わりが激しいのだ。
先日も仲のいい業者仲間が今月いっぱいで会社を辞めると言っていた。
おれの同僚も辞めることになった。
こんなことは、日常茶飯事ではあるが、誰かが会社を辞めるという話を聞くのは、やっぱりどこかさみしいものがある。

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不動産業界はとっても狭い世界のため、初めて会った人でも、すぐに共通の知人が見つかるものだ。
そんなことが起こるのも、単に人の入替が激しいからなのだが。

先日、一部上場企業の部長と話をする機会があった。
そんな身分の彼でさえも、「自分もいつ辞めるかわからない」
なんてことを、平気で言っているのだ。

どうしてこの業界はみんなこうなのだろうか?
そんな業界の体質を嘆かわしく思っているのだが、

そんなおれも会社を辞めたい衝動に駆られている昨今である。

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不動産業者あれこれ

おれは、いろいろな種類の不動産業者と付き合うことが多い。
種類というのは、マンションディベロッパー、建売屋、不動産ファンド、仲介業者といった、
業種の種類のことではなく、仲介業者、ディベロッパーにも色んなタイプや系があるということだ。
それぞれ、雰囲気や考え方がちがうのが面白い。

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たとえば、ディベロッパーでいえば、大手と呼ばれる財閥系や商社系、
電鉄系や販社系、ゼネコン系等。
それぞれ、みんなタイプが違う。
例えば、大手以下の上場ファミリーデベは大体似た雰囲気が多いが、
電鉄系は、不動産屋ぽくないヤツらが多い。
また、ワンルームデベもまた違う雰囲気を持っている。

仲介業者なら、大手の子会社や関連会社のエンド顧客中心の会社から、
いわゆる業者と呼ばれる、ブローカーに近い業者がいたり、
信託銀行の不動産営業部等ある。
大手仲介業者はいわゆる不動産営業マンみたいなヤツが多く、
信託銀行では銀行員というより、むしろ不動産屋といった感じの者も多い。
まあ、みんな一様に不動産屋より上品ではあるが。

ファンド系のヤツらは、不動産屋というより、金融屋といった雰囲気を持っている者が多い。


最近、おれは販社系のデベと付き合うことが多い。
彼らは、みんなファイナンスが大好きだ。
おれも、販社を経験したことがあるが、中小以下の販社はまともにマンションを売ることはできない。
だから、普通にマンションを買えないお客に対し、様々な工夫を凝らしてローンを付けるのだ。

彼らは、物件を買うときも同じ発想である。販社上がりのデベは基本的にお金がない。
だから、複雑な手法で資金を調達する。
そのため、契約書も複雑なのだ。
売主の会社の方は当然理解できない。
そんな複雑な契約をまとめるのも我々の仕事である。

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勝ち組の法則ってどうよ?【広告記事】

今日は感想文を書いてみる。
感想文といっても、本ではない。HPの感想だ。
不動産投資スタートガイド

このサイトによると、10,000千円の中古マンションを頭金1,000千円で買うと勝ち組になれるらしい。
収益不動産を持っていれば、長期的にかつ安定的に収入を得られるという理屈である。
また、面白いのは、レバレッジを効かせているので、将来の売却時に物件価格が下がっても、売却益が現金ベースで発生するということだ。

しかし、今回のように借入れ比率が90%もあると、金利上昇のリスクに対しては非常に脆弱である。
また、表面上売却益は出るが、家賃収入を含めた手取り収入に関しては、借入れ比率と反比例する。

また、気をつけなければならないことは、区分所有権のワンルームに融資する銀行はほとんどないことだ(おれの知る限り、地銀1行、信託1行)。
すなわち、ほとんどの銀行はワンルームの区分所有を不動産担保として認めていないということである。

不動産投資オークションのマザーズオークション
中古マンション検索はマザーズボード

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日本の住宅って

おれは古い家に住んでいる。
築40年の木造のため、ボロボロだ。
ただ安いから住んでいるだけなのだが。

「自分の年齢より古い家に住んでいるんですね。」
と先日、ある人に言われた。
言われて気づいたが、日本では住宅の年齢は人間より若いことが普通のようだ。
確かに、住宅購入のモジベーションは子供の成長が大きい。だから、住宅の年齢の方が若いことが普通のようだ。

しかし、考えてみると少し変な気もする。人間の40才はバリバリの現役なのだ。家だって、まだまだ使えていいはずだ。
こんなことならおばあちゃんの家で生まれて、そこで生まれた子供が一緒に育つことは稀なのだ。まあ、実際それが普通であるが。


日本の住宅の寿命は、諸外国に比べ短いようだ。
平均寿命は30年程度といわれている。
これでは、住宅ローンを返済し終えたら、家がなくなってしまうし、
核家族化するのも当然である。

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なぜ、日本の住宅は寿命が短いのか?
理由の一つは、以前にも書いたが、マンションの給配水管の寿命だ。
マンションの住戸内に給配水管が通っているため、修繕が容易ではない。
別の理由としては、ディベロッパーあるいは国が住宅を造りたがるからであろう。

住宅建設は、公共事業に次ぐ景気浮揚策といわれている。
住宅を造ることで、不動産業者、建設業者、金融機関等が潤い、さらに住宅購入者による、家具や電化製品の購買需要が喚起される。
だから、国は住宅を造らせたがるのだ。
公共事業の批判をかわすために、住宅建設に重点しているようにも思われる。
実際、税制に関しても新築住宅購入者の方が優遇されている。

一方でディベロッパーの方もその存在意義からして、造り続けるしかないのだ。彼らは、造って売らないと仕事にならない。
だから、まだまだ使えるような家も平気で取り壊し、そこに新築するのだ。
例えば、密集した低層住宅を一つにまとめて高層化する。なんて場合であれば大義もある。
しかし、普通に使える築20年程度の建物を平気で取り壊すこともあるのだ。単なるスクラップアンドビルドである。

住宅や建築物は本来社会資本となるべきもので、大事に何十年も保存するべきものだと思う。
しかし、この国では建替えることが是とされている。

東京では、いつでもどこでも、タワークレーンが普通に見える。
いつもどこかで、ビルが建替えられているのだ。
移りゆく街もいいが、変わらない伝統的な街もいいと思う。
地価が再高騰している昨今、住宅事業を考える時にきていると思うのだが。

とはいえ、おれの仕事はそのようなディベロッパーがいることで成り立っているのだ。

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地名あれこれ

先日、知人がおれの家に来た。
おれは、人を家に呼ぶことは少ないのだが、たまにはいいものだ。

家に呼ぶことよりも、街を案内することが楽しい。
人と一緒に歩いていると、普段気づかない風景に気づくこともある。

不動産blog色々

ところで、地名とその範囲というのはかなり曖昧だということに気づいた。

例えば新宿といえば、東口方面なら新宿駅~新宿三丁目周辺、高島屋の方と歌舞伎町と西新宿一帯のことだろう。
御茶ノ水なら、JRの駅から靖国通りの範囲だろうか。ちなみに御茶ノ水とい地名はないが。

一方、おれが住む街は、範囲の特定がしにくい。
駅も地名ではなく、近くにある寺の名前である。

地名を考えるのも、なかなか面白いものだ。
いずれ、地名とその範囲をまとめてみたい。

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