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仲介業者の意義

今日、やっと契約が終わった。まだ決済はしていないが、契約が終わると一安心だ。

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今回の契約は、無理やり仲介に入れてもらったようなものである。
おれの存在も少なくはないが、おれがいなくても、契約できた可能性が高い。

買主のほうは、大分以前に直に情報が入っていたようだ。しかし、その時は価格が合わず断念していた。
その後、おれが買主に話を持っていったとき、売主は値段を下げ始めた。
そこで、おれと仲のいい買主の担当者がおれを通して契約してくれたのだ。また、買主だけではなく、売主の担当者も社内の競合を退け、おれの話をまとめてくれた。

こんな状況のため、おれは、売主と買主の担当者には頭があがらない。本来、不動産仲介とは契約当事者には頭が上がらないものなのかもしれないが。 自分がいなければ、まとまらないような仕事をしないと、仲介業者の意味がないと思う。
まあ、金さえもらえれば何でもいいのだが。

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繁忙期?

先日、ある人に言われた。
「不動産屋はこの時期忙しいんでしょ?」

しかし、おれは賃貸をやっているわけではないので、
この時期に特段忙しいわけではない。
契約、決済前は季節に関係なく、いつでも忙しいのだ。




たしかに今は決算期を控え物件が動きやすい。
いわれてみると、他社のヤツに比べるとおれは幾分ひまそうだ。
月内に4本契約を控えているとか言っているヤツもいる。

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おれは、月内2本しかない。
自分では、結構やっていると思っていたが、まだまだみたいだ。

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地上げ屋の仕事-兵どもが夢の跡-

先日、都心のある街に降り立った。
そこは、おれが通勤時の乗換駅であり、
普段は、改札を出ることなく、そのまま乗り換えていた。
しかし、ふと気になり街を見たくなったのだ。





そこの風景を見ると、とても感慨深くなった。

そこは、以前おれが地上げをしていた街だ。
結果から言うと、地上げは失敗に終わった。
おれがその時の会社を追われたのも、少なからずその件が影響している。

その街で、おれは7棟のビルを上げようとしていた。
今、稼動しているのは3棟だけ、4棟は完全の空き家だ。
しかも、空いているのは売るのを強硬に拒んでいた所有者のものが多い。

そこは、広大な半公共施設(以下、本地)の移転が決まり、その本地の争奪戦と隣地の地上げ合戦が繰り広げられた。
本地は、接する道路の幅員が狭い。すなわち、指定容積率に比べ基準容積率が低い(土地の価値が生かされない)のだ。だから、広い道路に接する隣接地を地上げすることで全体の容積率を向上することができる。
隣接地を地上げできれば、容積率が倍近くなる。
その隣接地を破格の金額で買っても、全体としては割に合うのだ。

本地だけを買おうとしても、資本力、ブランド力のある会社には金額で絶対に勝てない。だから、隣地を地上げすることに目を付けた。
実際に我々は、一番最初に隣地にアプローチしたのだ。

隣地は、財団法人、テナントビル、自宅兼テナントビル、本社ビル等の様々な顔ぶれだ。


当初は、冷たい対応がほとんどだったが、一体開発の夢を語り、等価交換方式の場所を変えずに生活ができることで、みんな我々になびいてくれた。さらに、隣地地権者全員を集め、説明会を行ったこともあった。

しかし、肝心要の本地が買えるかどうかわからない。
みんな疑心暗鬼になってきた。
さらに、他社も地上げに参加し始めた。

資本のない我々は、ペーパーのみで話をまとめ、ペーパーをデベに売るような取り組みを行っていた。

しかし、超大手のデベは1棟ずつ買っていくのだ。虫食いになろうがおかまいなし。容積が取れる範囲で、話がつきやすい所を破格の金額で買っていく。
しかも、他の重要な敷地も別の会社に買われた。

我々が買えたのは、さほど重要でない箇所の1棟だけ。
こちらも、別の超大手デベを担いだが、結局、本地は入札で負けてしまった。

まあ、そこまではしかたがない。

しかし、一番納得がいかないのが、「同じ駅の範囲じゃないと、移転できない」と言っていた者が2件いたが、2件とも他の区に移転が決まっていた。
おれがその現場を気になったのも、家の近所でお知らせ看板を目にしたからだ。

結局、全ては断り文句だったのだ。


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おれの好きな街【日本橋】

久しぶりに、土曜の午前中に起きる事ができた。

おれは土日休みだが、平日の激務のため、土曜は1日中眠って過ごし、
日曜日に外出するという、行動パターンがここ数ヶ月続いていた。

今日はたまたま、用事があったので早く起きなくてはならなかったのだ。
おれは、人に会いに日本橋に行ってきた。
日本橋には仕事でしばしば行くが、プライベートで行くのは久しぶりだ。

おれは、以前から日本橋が好きだ。東西線沿線に住んでいたことも影響するのだが。
昔から、金持ちは日本橋のデパートに行き、庶民は新宿のデパートに行くと言われている。
それから、日本橋は建築物に味がある。
室町の日本橋タワー、三越、高島屋、日本銀行等荘厳な建物が多い。さらに日本橋もある。
日本も諸外国のように、歴史的建築物を大事にするべきだと思う。
しかし、そんなことになったら、我々のビジネスチャンスは減ってしまうのでそれも困るが。

日本橋は数年前まで、凋落しているといわれていたが、コレド、日本橋タワーの竣工で息を吹き返しているようだ。
三菱地所の丸の内、森ビルの六本木に対抗して、三井不動産が日本橋再生に力を入れている。
日本橋は、地権者の権利が複雑なイメージがあり、丸の内のように再開発は容易ではなかろう。だからこそ、ディベロッパーはやりがいがあるのだが。

日本橋には頑張って欲しいが、あまり頑張りすぎないでもらいたい。
今のような、少し寂びれ加減が好きなのだ。

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【地価上昇】地価公示発表【バブル?】

本日、地価公示が発表された。
全国平均で16年ぶりの上昇だ。
特に東京の上昇率がすごい。

再三、書いたが東京の地価上昇は異常だ。
おれは、バブルの再来と思っている。

昨今の地価上昇は、バブルではないと言う専門家も多い。
理由としては、
地価上昇の原因は、収益還元法と外資マネーの流入。
土地が生み出すキャッシュフローに応じて、地価が決まる。
だから、賃料相場が堅調なので地価は底堅い。

しかし、キャッシュフローを生まない土地まで地価が上昇しているのだ。
足立区でさえも、一種100万円近い金額がついている。

レジデンスの賃料はここ数年ほとんど上がっていない。
オフィス立地にしても、賃料が高くとれるのは、床面積が広いオフィスだけだ。20~30坪のペンシルビルでは、賃料はそれほど高くない。
実際、ワンルームはダブついており、ファンド目当てのワンルームマンションは売れていないのが多い。

しかも、金融庁が不動産融資の引締めに動いているとの話もある。
都市銀行は、転売のための融資をしなくなっているのだ。

局地的のバブル崩壊は近いと思われる。土地の購入に関しては、注意が必要だ。

おれの街

おれは、都心に住んでいる。しかも高級住宅街と呼ばれる場所だ。
近所には、元首相の屋敷がある。
緑は豊かで、星が見える。

坪当りの価格は300万円はするだろう。一種価格(坪単価/容積率)では、200万円近くすると思われる。
おれの家は、道路付けが悪いが、それでも坪200万円後半はする場所だ。


地下鉄の駅までは、徒歩で7分ほど。山手線の駅は、徒歩20分程度で2つの駅に行ける。


ところが、住環境の方は、あまり良くない。
まず、飲食店が少ない。スーパーも少ない。
クリーニング屋は高い。なぜか、銭湯がたくさんある。

しかも、街が高齢化している。夜間人口が少ない。
夜の帰り道は、一緒に歩いている人間がほとんどいない。
正直、帰り道はさみしい気持ちになることもある。


おれは、交通の利便性のみを追及して、この街に住み着いた。
しかし、独り者のおれには、日々の生活で不便な点が多のだ。

交通の利便性と日常生活の利便性を両立させるには、
都心よりも、都心周辺区の方が優れているだろう。

【競艇】SG開幕【総理大臣杯】

今日、おれは平和島競艇場に行ってきた。
平和島には、正月以来行っていなかったので、久しぶりだ。
2年位前までは、月間3~4回は本場(レースを開催している競艇場のこと)に行っていたのだが、最近はめっきり行かなくなった。

さて、金曜日から平和島では総理大臣杯が始まっている。
総理大臣杯とは、競艇のSG(最高峰のグレードレース)の一つで、毎年最初に行われるSGなのだ。

今日はその3日目だ。
今年初のSGということで、おれの気分は高揚していた。
ここ3年は、東京で総理杯が開催されているが、東京でSGが開催されない年もある。だから、SGを生で見れるのは結構貴重なのだ。


前日平和島のHPで確認したところ、開門時間は9:50となっていた。
おれが、平和島に到着したのが9:40頃。
「開門前だし、指定席はまだあるかな?」なんて思っていたら、
「指定席満席」の看板が出てるではないか。
しかも、すでに開門している。
出鼻をくじかれた格好だ。指定席に入れないと、屋外スタンドで見なくてはならないのだ。
この強風吹きすさぶ中で、屋外にいるのは拷問に近い。今日の勝負は先が思いやられる。
とはいうものの、おれは屋外観戦も結構好きである。何しろ、モーターの音が良く聞こえるし、水面やオイルの匂いがまたいいのだ。
なんて、ことを考えながら、気を取り直すことにした。


勝負の方だが、幸先良く1レースは取れた。しかし、その後が全く当たらないのだ。
結果は、散々だった。

21日の水曜日は、優勝戦が行われる。水曜こそ、指定席で見ることを誓って家路についた。





おれの家

この前も書いたが、おれは戸建に住んでいる。

しかし、これが非常に住みにくい家なのだ。

なにしろ築年数が古く、家の中がとっても寒い。
すきま風が入りまくり、この時期は、本当に底冷えする。
冬の晴れた日は、外の方があったかいくらいだ。

しかも、家の前に大きな木があり、秋から冬にかけては、
葉っぱが落ちてくる。もちろん、それを掃除するのはおれだ。
冬の夜の掃き掃除ほど、過酷なものはない。

こんな家だが、いい所もたくさんある。
まず、広い。
広すぎて、部屋があまるくらいだ。
広いということは、キッチンも当然広い。
普通の家庭用キッチンだが、ワンルーム暮らしが長かった、おれには最高だ。

そして、一番いい所は家賃が安いことだ。
周辺の新築ワンルームよりもずっと安い。

よく、家賃より住宅ローンの支払いの方が安いというが、
土地相場を考えると、買ったほうが全然高い。

ローンより安い貴重な賃貸住宅なのだ。







久しぶりだ

今日は、興奮した。
久しぶりだ。

何に対してかというと、もちろん仕事のことだ。
やっと契約できそうだ。まだ、決まったわけではないが。

額はそれほど大きくはないが、こういう積み重ねが重要なのだ。

この案件は、どうにかまとめたいものだ。

マンションvs戸建

マンションvs戸建
ベタなテーマであるが、どっちがいいのだろう?
おれ自身もわからないでいる。

おれは、賃貸であるが戸建に住んでいる。
ずーっと、ワンルームに住んでいたから、確かに戸建にあこがれはあった。
しかし、今の家に決めたのは、戸建のあこがれではない。

たまたま、立地がよくて、広くて、安かったのが戸建だったのだ。
安いのは、もちろん理由があって、築年数が40年超とかなり古い。


では、マンションと戸建のどちらがいいのかは、どっちもどっちであろう。
その人が何を求めるかによって、ちがってくるものだ。

ただ、購入する時に重要なのは数十年後にどうなるかだと思う。
マンションの躯体は(しっかりと管理した場合は)70年以上はもつといわれている。しかし、給配水管の寿命は35年程度なのだ。
だから、マンションの寿命は設備の寿命ともいわれ、実際には70年も経たずに建替えなくてはならない。
また建替えるにも、共有という性質上ハードルが高い。

一方、戸建の場合だが、一人で建替えらるというメリットはある。
しかし、強制的に管理・修繕費が積立てられるわけではないので、必要なときに資金があるかどうかが重要だ。
しかも、戸建の場合、施工の精度もマンションに比べて劣る場合が多い。

住宅の購入には、これらのことが重要だと思う。


不動産投資と不動産業者

不動産投資による土地上昇の中で、一番割を食っているのが、
ワンルームディベロッパーだろう。

再三、述べたことだが、世界中から金を集めた不動産ファンドが、土地価格を上昇させた。
彼らは、先に金を集めて物件を買っている。
理屈上の利回りが確保できれば、いくらでも買えるのだ。
しかも、オフィスの賃料も上昇している。

では、分譲住宅はどうか?
住宅を購入する動機は、ステータスを持つことが大部分であろう。
だから、立地や地位が格段に良かったり、販売力が強力であれば、
ある程度、価格の上昇についていける。

それでは、ワンルームマンションはどうか?
そもそもワンルームとは、賃料単価が高く、入居者の流動性(入居率)が高いことで、投資商品としての優位性があった。
しかし、土地価格の上昇に比べ、住宅の賃料はほとんど上昇していない。
しかも、ワンルームでは、どんなに立地がよくても賃料に上限がある。
(25㎡程度の部屋に10数万で借りる人はだれもいない。)
だから、土地価格の上昇に合わせて、販売価格を上げることはできず、土地取得が困難で供給が難しくなっている。

おれは、ワンルームデベに仲のいいヤツが多い。
彼らに元気がないと困るのだ。

金あまり?

昨今は、世界的に金が余っているそうだ。
そんな実感は持てない人がほとんだろう。
少なくとも、おれには余っている金はない。

それはさておき、世界中の余ったマネーが投資されているのだ。
日本の不動産も、もちろん投資対象になっている。
今日の新聞でも、フランスの投資銀行が日本の不動産に投資するという記事があった。
国内でも、貯蓄から投資という流れができつつある。
だから、不動産はバブルが起こっているのだ。

不動産に投資することは、大いに結構だろう。
銀行の定期預金よりも、利回りはずっと高い。

また、証券化で不動産を小口化することで、個人でも大型不動産に投資し易くなった。
現物不動産では、価格下落リスクもあるが、
利回りが価格下落率より高ければ、さほど問題は無い。


では、本当に不動産投資のリスクは少ないのだろうか?

都心オフィスの賃料は年々増加しているので、オフィスへの投資はリスクは少ないと思われる。
ただ、オフィス賃料の上昇が土地価格上昇を牽引しているので、物件取得が困難ではあるが。
一方でレジデンスの賃料はほとんど上昇していない。
土地の価格は、オフィス用地につられて上昇しているので、利回りは悪くなっている。
また、レジデンスの賃料は、オフィス、商業施設に比べ立地より新しさが重要になる。すなわち、経年的に賃料は低下し続けるものなのだ。

だから、レジデンスに投資する際には、好立地の高賃料の物件より、賃料が下がりづらい物件を選ぶことが重要だ。

疲れた・・・

最近、ブログの更新をしていない。
仕事で帰りが遅いのが原因だろう。

不動産屋というのは、労働時間と収入が比例しない。
電話一本で話がまとまることもあれば、
どんなに頑張っても、何も決まらないこともある。
そこが辛いところだ。


今月は、決算月の会社が多いため、年初から売り物が多く出てきている。
今月、決められないと今年はきつそうだ。


疲れて、家事がめんどくさい。


競艇-女子王座決定戦

さて、昨日おれは平和島競艇場に、競艇の女子王座決定戦の優勝戦の場外発売に行ってきた。

女子王座とは、女子選手の年間成績上位者が出場できる、
女子選手にとっての最高峰の舞台である。
女子レーサーは、毎年、このタイトルを目標にレースをしているのだ。

ところで、競艇とは4日~6日を1節として、最終日に優勝者を決めるルールになっている。
女子王座は6日制で行われ、前半4日間を予選とし、
5日目に予選上位18名による3組の準優勝戦、
それぞれの準優勝戦の上位2名の計6名で、
最終日に優勝戦を行うのだ。

女子レースはレベルが低く、つまらないという意見もあるが、
おれは、王座に関してはかなり好きだ。
女子レースの中では、最高のレベルであり、またレベルが低いゆえのドラマがあるからだ。
特に準優勝戦は、毎年2着競りに波乱がありかなり面白い。

そして、昨日は優勝戦が行われた。
メンバーは
①山川美由紀
②谷川里江
③五反田忍
④寺田千恵
⑤池田浩美
⑥池田明美
の6名だ。

今年の優勝戦、メンバー的にもなかなかだ。
山川、谷川は女子王座の経験者であり、
さらに山川は女子唯一の女子王座以外のG1優勝者である。
五反田は、モンスターこと野中和夫を捲った女で、
寺田は女子初のSG(スペシャルグレード)の優勝戦出場者、
池田の2名は双子なのだ。

競艇では、1コースが圧倒的に有利である。しかも①の山川は実力者。そのため、山川が圧倒的な本命になったのだ。


競艇は、ほとんどの場合、最初のコーナーで勝負が決してしまい、レース中に先頭が入れ替わることはほとんどない。
しかし、当日は風が強く、水面が荒れていた。
そのため、このレースも先頭が転々と入れ替わるレースになったのだ。

2周目の第一コーナーまでは、山川の独走だった。しかし、山川は波水面を恐れたためか、非常にゆっくりとターンしたため、寺田、池田明美と次々に逆転をゆるしてしまった。

一時は池田明美が先頭に立ち、初優出初優勝と思われたが、プレッシャーのためか、ターンでミスを犯し、結局、寺田に抜かれてしまった。

寺田は、2000年前後に女子を引張っていた選手である。女子王座もいつ勝ってもおかしくない選手であったが、以外にも今回が初の優勝である。
ここ1~2年ほど、調子を落としていたが、昨年後半から復調しはじめた。

この優勝で今年はSGに多く参戦できる。再び、強い寺田がSGで見れそうだ。

不動産屋はギャンブラー?

おれはギャンブルが好きである。
不動産屋にはギャンブル好きが多いと思う。
まあ、仕事がギャンブルみたいなものだから。
中には、仕事のほうがよっぽどスリリングだということで、
巷のギャンブルに手を出さない者もいるが。

それはさておき、おれは競艇が好きだ。
正直、ギャンブルとしての妙味は少ないと思うが、
水面を疾走するボートのかっこ良さにはまっているのだ。

バブルは崩壊するのか?

昨今、不動産はバブルである。
都心3区では、坪当たり数千万円が当たり前になっている。

最近、45歳位より上の年齢の方は、皆弱気である。
これらの世代の人は、バブル崩壊の現場を直に経験しているからだ。
地価の高騰に合わせて、積極的に土地を買っていいものか?いつか崩壊するのではないか?自分がババをひかされないか?
そんな思いを感じているようだ。


一方で、強気に土地を買っているのは、誰なのか。
主に、不動産ファンドである。

彼らのメインプレーヤーは、バブルの崩壊をほとんど経験していないのが多い。
特に外資系の社員に多いのだが、社内での立場が不安定だ。だから、実績をあげるため、買いまくるしかないのだ。バブルが崩壊しようがおかまいがない。
しかも、ファンドは投資家に出資させて不動産を買っている。価格下落リスクは投資家がとるのだ。

ディベロッパーの新ビジネスモデル

ここ数年の地価高騰に伴い、マンションディベロッパー内に、
「ソリューション事業部」や「流動化事業部」なる部署が続々と誕生している。

ソリューション、流動化。なにやら、言葉の響きはかっこいいのが、実態は土地転がしがメインなのだ。

当然のことだが、分譲マンションディベロッパーとは新築マンションを供給し続ける企業である。

しかし、人口に限界があり、されに人口減少時代を迎えている。(晩婚、核家族化により、世帯数はまだ増えるという予測もあるが)
しかも、住宅はなかなか買い替えることができない。
そのため、住宅の供給には必ず限界が来る。

そこで、ビジネスモデルの転換として始まったのが、上記のソリューションや流動化である。
元々は、マンション供給に止まらず、様々な不動産売買を扱うということから、始まったようだ。

ところが、マンション一筋の連中はオフィス立地や商業用地の扱い方を知らない。
そんな中、地価の高騰によって何もせず、転売するだけで利益が出てしまう。
その繰り返しで、地価はどんどんヒートアップし、本業のマンション用地が仕入れられなくなっているのだ。

結局、マンションディベロッパーは自分で自分の首を絞めているのだ。


今年のマンションディベロッパーは?

昨今、景気回復と言われているが、
不動産業界は世間の景気とは、すぐには連動しないようだ。

マンションディベロッパーの中では、
今年は戦々恐々としている人が多い。
なぜ、ディベロッパーは不安なのだろうか。

まずは、地価の異常な高騰だ。
今に始まった話ではないが、外資系のファンドが収益還元法を流入して以来、
都心のオフィス用地はヒートアップしている。
(それでも、ニューヨークやロンドンに比べ日本の土地はまだ割安らしい。)
それにつられて、住宅用地も高騰しているのだ。

そもそも、収益還元法というのは、賃料収入を基に土地価格を出すものである。
そのため、実需の住宅用地(マンション用地)にはなじまないのだ。

さらに、追討ちをかけるように建築費が高騰している。
おれは、ゼネコンと話をする機会はないが、
デベの人間は、ほぼ全員工事費の高騰を嘆いている。
ここ1年で2割位工事費が上がっているようだ。

しかしながら、マンションディベロッパーは分譲価格を際限なく上げることはできない。
なぜなら、お客が買えるマンションの金額には上限があるからだ。
お客が買えるマンションの価格は、年収と手持ちの現金で上限が決まってしまうため、
地域の年収層にあった価格のマンションを供給しなければならない。
しかし、土地の価格が高すぎるため、適正な価格(お客が購入できる価格)のマンションが作れないのだ。

さらに、金利の上昇により、マンション購入者のマインドが冷えこむ可能性も高い。

ディベロッパーは今年が勝負なのかもしれない。

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